开云体育,开云体育官方网站,开云体育APP下载

　　近日发生在浙江省丽水市的一个纠纷案例引发了行业的关注。丽水绿谷庄园小区的地下公共管网长期漏水，累计产生巨额水费，引发分时段供水的风险，也面临水费难以分摊、收取的重大困难。

　　这一事件并非简单的欠费纠纷，而是房地产高速发展期过后，众多小区步入“中年维修期”所暴露出的典型治理困境：公用设施老化、建设质量遗留隐患浮现、维修责任主体不明确、应急资金机制不健全等一系列问题相互交织。

　　事件的根源需追溯至建设阶段，据第三方分析报告显示，漏水主要原因是建设阶段施工回填不规范、管道基础不达标等系统性质量缺陷。然而，这一“先天不足”在交付多年后，才通过持续漏水的形式显现出来。

　　2022年7月，物业于例行核查中发现总表用水量持续异常后，小区便陷入了长达三年的“发现—局部维修—再漏水”循环。起初，小区物业开展排查、组织报修，后来发现无法通过日常维护解决漏水问题，便向业主委员会以及相关政府部门通报情况，希望动用维修基金整体改造。截至2025年2月，物业已累计垫付无法分摊的水费超200万元。

　　业主委员会在经过系列检查后，启动了住宅专项维修资金的紧急使用程序，计划开展整体改造，但是在启动过程中因个别业主投诉被暂停。个别业主认为要向开发商或物业公司追责，不应动用维修基金。

　　于是，问题陷入了死循环：不修，损失每天都在扩大；要修，责任方尚未明确，整改工程难以推动。

　　与此同时，供水公司按照行规进行水费催缴，要求物业公司代付，如物业公司不缴纳，将依据规定发出可能实施分时段供水的通知。

　　尽管市、区两级住建部门多次介入协调，赴现场查看漏水情况、督促排查，先后组织供水公司、物业、业委会等相关方召开专题协商会，并邀请专业机构现场勘测，明确了整体改造的必要性。但因资金和责任主体未落实，工程无法推进。从2025年3月截止至发稿日，小区又新增漏水费用超百万元。目前，物业公司已就垫付的漏水费用损失起诉建设、施工及监理单位，案件已被受理。

　　按照现行规定，建筑工程五方责任主体项目负责人在建筑物的合理使用寿命内需对所负责的工程质量实行终身负责制。实践中，项目公司作为最常见的开发主体，在项目销售完毕后注销是普遍做法。这使得交付多年后暴露出重大质量问题时，追究其法律责任变得艰难，面临诉讼周期长、执行难等问题，形成“责任悬空”。

　　根据《物业管理条例》第四十四条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。现实中，物业在交付时往往被要求与供水公司签定协议，成为无偿“代收代付”方，不仅要为不缴水费的业主垫支，还要为产生的不可预见的公共水耗垫支。在本事件中，物业已垫付了巨额费用，但自来水公司在水费未缴纳时起诉的不是业主，仍然是承担无偿代付责任的物业企业，这是否合理？

　　目前行业通行做法是，供水公司在小区交付时，往往要求物业企业签订水费代收代付协议。这种协议模式下，供水公司利用垄断地位，强制物业公司签订排除其核心权利的代收代付格式合同，不仅构成《民法典》项下的“不公平格式条款”，更涉嫌违反2026年2月4日新施行的《关于公用事业领域的反垄断指南》，构成“附加不合理条件”的滥用市场支配地位行为。在本事件中，物业处于被动兜底的位置，供水公司将风险全面转嫁给物业，同时，因为风险的转嫁，作为具备管网监测技术能力的专业机构，供水公司没有主动对管网进行漏损检测或出具专业报告，以避免损失进一步扩大。

　　根据《民法典》及《住宅专项维修资金管理办法》的规定，共用设施设备的中大修、更新、改造费用，保修期外原则上由业主共同承担，可从住宅专项维修资金账户中列支。但在类似本事件这样因建设质量缺陷引发的管网系统性漏水问题，若先追责，漏水不止、水费日增，业主还面临停水风险；若先维修，又面临部分业主反对动用维修资金、追责结果不确定等问题。随着巨额公共水耗日益增加，若开发商无力承担责任或最终确定不是开发商的责任，那今后的水费分摊会继续造成业主损失，进而引起业主更大的投诉。

　　在涉及多方责任、成因复杂的小区公共设施故障事件中，政府部门往往承担着跨部门协调、推动问题解决的职能。在本事件中当业委会与个别业主之间存在分歧时，政府作为协调方，应按照损失控制、风险化解、引导共识为导向，推动各方从“争议归责”转向“协同止损”，优先阻止损失扩大。

　　笔者认为，在事件发生过程中，包括建设单位、物业公司、供水公司、业委会、政府相关部门等在内的各方主体，都存在不同程度的责任与反思空间。这一事件暴露出的种种困局，也为行业审视同类小区“中年维修”难题，提供了一个值得关注的典型案例。

　　绿谷庄园小区的漏水事件并非个例，它暴露出当前物业管理制度在应对建设期遗留系统性问题时的局限。随着大量住宅进入“维修高峰期”，单纯依靠物业协调、业主表决和行政调解的模式已显得乏力。解决问题需跳出单一主体的责任争论，从完善法律法规、优化应急程序、建立多方共担的协商机制等方面进行系统性的思考与创新，才能真正实现保障民生、厘清责任与节约资源的治理目标，化解类似“无人买单的漏水费”困境，推动社区走向可持续的长治久安。我们期待这个案件能够成为一个判例，让此类事件有例可循、有责可追。